На станции в отдельном помещении находилась батарея аккумуляторов ёмкостью 600 ампер-часов, поставленная первым московским аккумуляторным заводом Торгового дома Розенталь Ф. И. Аккумуляторная батарея предназначалась для дежурного освещения ночью, а также освещения подвалов и тоннелей днём. Устройство станции и всё электрическое освещение производилось под наблюдением инженера Бышенцева К.Н.
Особая вентиляция. Банные помещения обслуживала специальная банная вентиляция, обеспечивающая двухкратный обмен воздуха в часть с помощью введения чистого подогретого воздуха из особых камер и извлечением испорченного воздуха вытяжными трубами. В подвале главного банного корпуса установили 2 больших цилиндрических паровых котла, в каждом было две внутренние топки. Оба котла были снабжены предохранителями, обеспечивающими безопасность от взрыва. Котлы отапливались нефтяными остатками, пульверизируемыми с помощью пара.
Во всех подразделениях бань устроено водяное отопление. Для этой цели каждое отделение снабжено особым пароводяным котлом в подвале. Все полы банных помещений на 1 этаже были всегда подогреты за счёт проходящими под полом паровыми магистралями или особыми паровыми трубами. В номерным корпусах и раздевалках не было водяного отопления, обогрев шёл за счёт притока тёплого воздуха из вентиляционных камер. Все краны для управления приборами отопления находились в коридорах и были не доступны для посетителей.Некоторые парильни были снабжены паровыми батареями (взамен каменок), температура в такой парильне достигала 50 градусов при вполне сухом воздухе. Такая парильня с горячим и сухим воздухом была весьма распространена за границей, в России же традиционно посетители любили парильни с каменками.
В Сандунах постоянными посетителями были Александр Пушкин, Сергей Рахманинов, Антон Чехов, Александр Грибоедов. Сандуны любил Фёдор Шаляпин, он нередко звонко распевался для собственного удовольствия под душем и говорил, что звучание в банях лучше, чем в театре. После посещения Сандунов Шаляпин ходил пешком до ресторана Эрмитаж на Неглинной улице, чтобы отобедать у своего любимого повара Люсьена Оливье.
В Сандуновских банях мылся Владимир Маяковский (в Мужском зале Высшего разряда есть мраморная скамья с именной табличкой поэта). До Революции в банях существовали как общественные, так и приватные зоны, в том числе семейные.
Сандуновские бани по-прежнему работают и ждут своих посетителей 365 дней в году. Банный комплекс сохраняет свои традиции и всё так же считается одним из лучших в Москве. Правда так сразу в Сандуны не попадёшь, лучше заранее бронировать номерную баню или место в Общественном разряде. При банях работают прачечная, чистка обуви, ресторан.
Местоположение: обе бани находятся в центральных районах города. Сандуны – рядом с Цветным бульваром, Охотным рядом, Кузнецким мостом. Правда, от каждого метро нужно достаточно далеко идти. Краснопресненские, как видно из названия, находятся рядом с Красной Пресней, прямо напротив метро 1905-го года (не более 3 минут пешком).
Стоимость: Сандуны – есть 2 разряда (первый и высший). Стоимость первого разряда – 1000 рублей за 3 часа, высшего – 1500 рублей за 3 часа. Разница между разрядами – размер парной (в высшем она больше) и число мест для посетителей (их там много меньше). Раньше в первом разряде практически не работали парильщицы, и все развлекались с организацией как хотели (с разной степенью успешности), сейчас вроде бы эта ситуация изменилась (хотя с уверенностью не скажу, потому что хожу всегда в высший разряд).
Краснопресненские – 1000 рублей за 2 часа в будние дни и 1200 рублей в выходные (поскольку 2 часов мне всегда не хватает, а дополнительно здесь берут деньги за сейф – 100 рублей, то стоимость посещения Краснопресненских бань получается выше, чем в Сандунах).
Внутреннее убранство (дизайн интерьеров): по этому параметру эти бани практически не сравнимы: дорогое убранство Сандуновских бань с историческими мраморными лестницами, широкими и удобными диванами для отдыха, лепными потолками разительно отличается от какого-то «совкового» разноцветия Каснопресненских, узкими лавчонками, «числом посетителей на квадратный метр».
Качество парной: по качеству парной преимущество у Краснопресненских бань – такой чудесной парной я еще нигде не встречала. В красках о ритуале подготовки парной в Краснопресненских я описала здесь.
Что касается Сандунов, то здесь все зависит от конкретной парильщицы, что называется «раз на раз не приходится», хотя последнее время я вполне довольна своими посещениями высшего женского разряда. Единственное, с чем Сандунам никак не удается справиться – так это со случайными желающими полежать «под паром». Как вы знаете, «лежать под паром» — это значит, зайти в парную до того момента, как начнут поддавать пар и находится в ней всю процедуру подготовки парной. Это очень приятно и полезно, но если не лечь на пол и не укрыться хорошо какими-нибудь полотенцами, то будет нестерпимо жечь кожу. Завсегдатаи прекрасно знают правила, чего не скажешь со новичках, которые то и дела забредают в парную «под пар», а потом с визгом выскакивают из парной, нарушая правильное движение пара в процессе ее приготовления. И сколько бы всем не говорят и не предупреждают, какие-нибудь барышни каждый раз оказываются в парной неподготовленными.
Уровень сервиса: в Сандунах персонал в комнатах отдыха натренирован на обслуживание клиентов, создание для них комфортных условий для отдыха, продаже им дополнительных услуг (чая, еды, косметических процедур), и придя в эти бани ты чувствуешь себя почти королевой, купаясь в любезных улыбках, услужливых предложениях различных услуг и т.п. Обслуживающий персонал здесь действительно создает все условия для вашего отдыха, и это прекрасно.
Еда и напитки: в Сандунах практически не бывает посетителя, который бы не заказал себе чай или обед в раздевалку. И это здесь все действительно вкусно. А главное, что диваны и столики позволяют комфортно и с удовольствием пообедать. В Краснопресненских я всегда заказываю только свежевыжатые соки, поэтому оценить кухню местного ресторана не могу. Но атмосфера раздевалки такова, что находится в ней хочется как можно меньше.
Очереди: существенным недостатком Сандуновских бань является наличие жутких очередей в выходные дни в зимнее время года: когда на улице холодно, все стремятся в баню, поэтому в очереди можно провести более 1-1,5 часов. В Краснопресненских очередей я не видела ни разу, что безусловно связано с их большей пропускной способностью – мест там действительно больше, чем в Сандунах с их просторными помещениями и широкими диванами.
А есть ли любимые общественные бани у Вас? Чем они Вас привлекают?
Все необходимое о банях вы можете посмотреть здесь: http://www.baninapresne.ru/ и http://www.sanduny.ru/.
Глава 1. Банный бизнес. Как заработать на общественной бане?
Тенденции развития банной индустрии в России
Так назывался один из докладов на Международном банном форуме-2020. Из полуторачасового доклада и дальнейшего обсуждения следует, что:
• В России 1170 городов, во многих бани превратились в «печальные места».
• Бизнес непонятен для инвесторов. Построить хотят, а как зарабатывать — не представляют. Незнание сути бани. «Сложно подсчитать рентабельность».
• «Пармейстеров» много, а умелых очень мало (это о трудностях с персоналом, видимо).
• Банщики не могут себя «продавать», не могут объяснить. Нужен стандарт профессии.
Это всё. Тема не раскрыта, зато много жалоб на судьбу-индейку. Причём жаловались те, у кого нет своего банного бизнеса, или те, кто не может предложить гостям Лёгкий пар, — поставил «печку» — железную имитацию и надеется на чудо. А реальные владельцы бань с лёгким паром как раз не жалуются — им есть чем заниматься. На собственном опыте они раз за разом внедряют прибыльные решения в жизнь. Не обходится, конечно, без курьёзов — некоторые «озарения» похожи на изобретение велосипеда. Но собственное, выстраданное, практическое решение для человека всегда будет ценнее, чем тысяча книг.
Мы видим, как сильно растёт число обращений за инженерными банными печами традиционной монолитной конструкции. Сейчас капитал идёт в банный бизнес гораздо охотнее — ведь прибыльность бани много выше, чем отдача от строительства торгового или бизнес-центра. Конкуренции практически никакой.
Главной тенденцией развития банной индустрии в России мы бы назвали рост числа современных общественных бань, в которых удовлетворяется потребность, прежде всего, в положительных эмоциях. Эти бизнесы оснащаются профессиональными монолитными каменными печами с великолепным паром. Банные центры строятся или реконструируются по архитектурным проектам, менеджмент опирается на достижения современной управленческой науки.
И просчитывается банный бизнес совершенно так же просто, как и любой другой. Проблемы с персоналом решаются профессиональным наймом, должностными инструкциями, контролем и мотивацией. Услуги описываются внутренними стандартами и технологическими картами. И так далее.
Похоже, само словосочетание «Тенденции банной индустрии» суть бессмыслица. Как говорится, обо всём — значит, ни о чём. А бизнес всегда конкретный, здесь и сейчас. И бизнес этот — прибыльный. Берёшь и делаешь. Как организовал — так и заработал. Хлопотный? Не особенно. Люди в баню перестали ходить? Не перестанут никогда. Дай им шикарный пар, и отбою не будет.
Общественная баня — это бизнес. Что бы ни говорили теоретики «изысканного» парения, мастера шайки и веника, многочисленные болтуны из околобанного мира, пытаясь подменить результат красочным описанием процесса, истину не замажешь: бизнес обязан приносить Инвестору прибыль. Мир жесток, но справедлив: убыточный бизнес закрывают.
Прибыль — это доходы минус расходы. Доходы общественной бани складываются из продажи билетов, выручки буфета (мы будем называть буфетом банную точку общепита), продажи или проката аксессуаров, реализации банных процедур. О структуре и прибыльности продаж подробно будем говорить дальше, в главе «От идеи до открытия», а именно — в разделе «Бизнес-план».
А сейчас посмотрим на расходы. Прямые переменные расходы непосредственно связаны с оказанием услуг, это себестоимость материалов и сдельная оплата труда:
• стоимость материалов билета (например, средний расход горячей воды на посещение);
• ингредиенты буфета (во что обойдётся раскладка продуктов на каждую порцию креветок, например);
• аксессуары (почём сейчас эвкалиптовый веник в оптовой закупке);
• прокат белья (сколько стирок выдерживает простыня, которую мы купили за 170 р.);
• процедуры (сеанс парения в четыре руки на сене требует, по крайней мере, четыре веника и одноразовый сенной матрац);
• а также сдельный ФОТ (фонд оплаты труда: скажем, с каждого парения банщик зарабатывает 25 % стоимости услуги).
Прямые постоянные издержки существуют независимо от того, работает баня или закрыта на санитарный день, например: аренда производственных площадей, амортизация, ТЭР (теплоэнергоресурсы) и фонд оплаты труда людей, связанных с производством услуг, точнее, его постоянная часть.
Накладные расходы: всё прочее.
Ключевые факторы успеха
А теперь — самое главное. КФУ, ключевые факторы успеха — обязательный набор любого успешного банного бизнеса. Это рецепт его прибыли. Значение каждого КФУ очень индивидуально и зависит от местных особенностей — покупательского поведения. Владелец бани должен решить для себя, что для него важнее, на чём сделать упор.
Посещаемость или наполняемость
Построив бизнес на общественной бане, Вы создали инфраструктуру, которую буквально сдаёте в почасовую аренду гостям. Желательно, чтобы в Вашу баню ходили люди и платили деньги. Что влияет на посещаемость?
• Качество пара. Если пар у Вас неважный, людей будет меньше и ходить они будут реже. А если в городе есть конкурирующая баня с отличным паром, то Вам придётся напрягаться, чтобы привлечь гостей — роскошным буфетом, армией навязчивых банщиков и прочими ухищрениями. Одним словом, каждый день как на войне. Качество пара полностью зависит от печи и парной. Людям нужен Лёгкий пар.
• Месторасположение. Единственная или очень выгодно расположенная баня в городе без гостей не останется. Транспортная доступность, наличие парковки, платежеспособный район — всё имеет значение.
• Шоу и сервис. Баня — это позитивные эмоции. Ритуал раздачи пара, вкусные и ароматные пары с травами, звуковое сопровождение, особое освещение в парной усиливают эмоции. Сервис — это вышколенный персонал, внимание к каждому гостю, вежливость и чистота, качество обслуживания в каждой точке контакта гостя с работниками бани, улыбка и забота. Отличный сервис запоминается, хороший сервис не замечается, а вот плохой сервис послужит источником антирекламы. Обиженный гость в десять раз более активен, чем обласканный. И другим расскажет, соцсети в помощь, будьте уверены.
• Оборачиваемость и ритм. В баню приходят разные, а выходят счастливые. Человек в среднем проводит в бане 3,5 часа, что дает нам четыре оборота шкафчиков в раздевальной в день. Умножаем на наполняемость, получаем посещаемость. Наша задача — увеличить отдачу от гостя в единицу времени. Например, продажа пакетного посещения (предоплаченный набор услуг) повышает оборачиваемость, стало быть, дневную выручку.
• Цена/спрос. Люди преувеличивают влияние цены на посещаемость. Единственное, что имеет значение, — доступность входного билета. На остальные цены люди практически не обращают внимания.
Обычно, когда говорят о среднем чеке, имеют в виду только его номинальное значение, графу «Итого». Но у нас баня, а не супермаркет. Средний чек для нас — вдвойне средний, это и номинальное значение выручки с посетителя в разрезе товаров и услуг ассортимента, и сумма в единицу времени. Да ещё и по дням недели, да ещё и по времени суток. Сделайте такой анализ, и узнаете много интересного. Что влияет на средний чек наиболее сильно?
• Буфет. Вкусная еда, интересные названия блюд, ароматы острых и горячих закусок, блюда от шеф-повара и тематические меню (пасхальные, новогодние и т. п.) повышают средний чек.
• Ассортимент дополнительных услуг. Тоже зависит от парных. Например, в известной московской бане, где парные оснащены настоящими каменными печами, сделали несколько парных для индивидуального парения. И туда поставили железные нагревательные приборы (печами их назвать язык не поворачивается). Не пользуются спросом такие услуги. Банщик, бывший спортсмен, после сеанса вываливается из парной-душегубки, выпучив глаза и хватаясь за сердце.
Держите цену! Низкие цены ничего, кроме горя, Инвестору не принесут. Разумеется, цель настоящей русской бани — делать людей счастливыми. Но так уж выходит, что одного «хорошо» на всех не хватает. Вашей бане не нужны все люди города, достаточно освоить платёжеспособный сегмент. Какие факторы позволяют грамотно работать с наценкой?
• Разряд бани. Если баня большая, в ней обязательно будут кабинеты (сьюты, по-модному) или даже отдельный высший разряд. Разрядность бани в значительной мере зависит от печи, притом гораздо больше, чем от вычурного дизайна или позолоченного унитаза.
• Формат бани. От парной в составе термальной зоны отеля до большой общественной бани, каждый формат требует печей, соразмерных парным. Единственное, что формат не требует — ставить нагревательные приборы из железа, хотя бы и в обкладке кирпичом: бизнеса не будет.
• Конкуренция. Когда в городе несколько бань, при сходной цене билета выбор людей основан на качестве пара. И здесь парная — Ваше главное конкурентное преимущество. Всегда, когда в городе появляется баня с настоящей традиционной печью, для прочих настают трудные времена, гости уходят. Рыба ищет, где глубже, а человек — где лучше. Если хочешь, чтобы человек остался в твоём доме, дай ему лучшую комнату.
Бросовая цена привлекательна только тогда, когда продукт сопоставимого качества. Кто наш главный клиент? Тот, кто любит русскую баню, ценитель. Любители сыра, например, не купят заплесневелый огрызок только потому, что он очень дёшев. Тогда почему же любители бани должны «клюнуть» на низкую цену, если вместо настоящей русской бани им подсовывают металлическую имитацию? Ведь настоящая Баня — продукт совершенно другого уровня, а уж любители чего-то в этом точно разбираются. Может быть, Инвестор недостаточно хорошо понимает клиента? Решил, что минимизирует вложения, вместо настоящей бани обойдётся чем попроще (главное, назвать правильно), назначит низкую цену, и народ валом повалит?
Непонимание клиента приводит к снижению цены, мол, народец вокруг бедноват да прижимист. В дополнение к плохой посещаемости Инвестор получает ещё и низкую маржинальность. Но ценителей не обманешь. Элементарная логика подсказывает, что нужен принципиально другой продукт, особенно на фоне невысокой средней платёжеспособности. Ценители и станут ядром постоянной клиентской базой банного бизнеса. Если им понравится, они сами приведут к Вам родных и друзей. Просто, не правда ли?
Насколько быстро окупится баня (банно-оздоровительный комплекс, спа-центр)?
Рассмотрим график NPV (Net Present Value — современная стоимость проекта). Этот график отражает состояние свободного денежного потока. Когда идёт период инвестирования, расходуются живые деньги, график резко уходит в отрицательную область. Затем падение замедляется, крупных вложений больше нет, баня открылась и стала приносить наличные. Если Вы не сделали крупных ошибок, о которых мы расскажем далее, то наступит точка перелома, момент самоокупаемости, когда потребление баней Ваших наличных уравняется с поступлениями от продаж. Отрицательный кассовый баланс бани будет уменьшаться, и график со временем выйдет в плюс. Вы вернули свои деньги.
Конечно, движение денежных средств отличается от бухгалтерской прибыли, которая определяется по Счёту прибылей и убытков. Но для Инвестора, который вкладывает свои или заёмные капиталы, денежный поток наличности имеет первостепенное значение. Запас наличных не бесконечен, стройка или ремонт всегда возьмут больше, чем запланировано. Пока баня не станет самодостаточной, а продажи не выйдут на уровень самоокупаемости, бизнес придётся подкармливать. Насколько долго? От года до пяти лет. От чего зависит? Вы не поверите, но почти полностью от парной — посмотрите ещё раз Ключевые факторы успеха общественной бани.
Мы провели сравнение динамики окупаемости бани с настоящей традиционной монолитной печью и бани с имитированной печью (кирпичный кожух, а внутри — металлический «нагревательный прибор») при прочих равных условиях, с применением достоверных данных финансового учёта. Получили, что бизнес с имитированной печью будет выходить на самоокупаемость более пяти лет, допустив просадку инвестиционного капитала в размере 60 млн рублей, в то время как баня с монолитной печью выйдет на самоокупаемость через год, потребовав относительно небольшой подкормки в размере 20 млн рублей. Мы говорим о суммах сверх капитальных инвестиций, только на пополнение оборотных средств.
Это два реальных проекта в одном и том же городе. Инвестору нужно искать в три раза больше средств на поддержку бани в условиях, когда баня из месяца в месяц продолжает показывать отрицательный финансовый результат. Здесь либо «нервы» нужны железные, либо банк щедрый и подслеповатый. Последнее — из области фантастики, как Вы догадываетесь.
Цели развития бани в каждом периоде окупаемости отличаются:
• Задача новой бани — быстрее выйти на проектную мощность, на первом этапе (шесть месяцев) важнее посещаемость. Решается рекламной кампанией, подарками, акциями и бонусами, заблаговременной продажей абонементов, днём открытых дверей, гостевыми посещениями. Но не скидками и не сниженной ценой билета, Вам нужна платежеспособная аудитория, а не малообеспеченные слои населения со своим термосом и тапочками. Люди должны распробовать новую баню и её главный аттракцион — парную с настоящей монолитной печью. Тогда они вернутся, а у Вас сформируется постоянная клиентская база, мечта любого владельца общественной бани.
• На втором этапе посещаемость достигнута, важнее средний чек. Длительность — от года до трёх лет. Задача решается методами, рассмотренными в ключевых факторах успеха. Главное — создать все условия, чтобы облегчить гостю расставание с денежными средствами, когда у него появилась потребность. Например, после раздачи пара десятки людей одновременно выходят из парной, испытывая острую потребность отхлебнуть прохладного пива. У Вас наготове наполненные кружки или людям в очереди стоять? Пройдитесь весь путь клиента в бане, наблюдайте, разговаривайте с людьми. Устраивайте «мозговой штурм» в коллективе. Записывайте мысли и реализуйте, переводя в стандарты работы и мотивацию персонала. Случайные сотрудники уже покинули коллектив, «детские» болезни ушли. Самое время думать, делать и богатеть.
• После выхода на окупаемость — третий этап. Баня известна. Важнее становится маржинальность. Повышение прибыльности — кропотливая работа над продажами и издержками. Надеемся, что на втором этапе Вы внедрили управленческий учёт — глубокий анализ продаж покажет, на что есть спрос, анализ издержек позволит сбросить балласт. Оптимизируйте ассортимент, повышайте внутренние цены, меняйте или поджимайте поставщиков, боритесь с воровством.
Парная и печь — основное производственное оборудование общественной бани. Это означает, что финансирование парной и печи приоритетное. Несмотря на то что парная создаётся после завершения капитального строительства, неприкосновенные фонды под неё должны быть зарезервированы заранее. Иначе будет «как у всех»: увлечённое строительство, дым коромыслом, деньги летят как из пушки, а когда доходит до парной, финансы выдохлись. Как следствие, выбор по остаточному принципу, дешёвое подобие вместо монолитной печи, полторы калеки в парной в час пик. И как это только получилось, а? Ну какого рожна им всем надо? Ответ простой: Лёгкий пар, мягкий жар и чистый воздух в парной. «Им» нужна настоящая русская Баня. Баня — это печь. Печь — это масса!
Срок окупаемости парной — три месяца на полной проектной мощности. Возьмите калькулятор и проверьте:
• Количество шкафчиков в раздевальной умножаем на нормальную оборачиваемость (3,5 раза в день) и посещаемость (50 % среднего наполнения бани). Конечно, в часы пик яблоку негде будет упасть, а в понедельник утром баня будет заполнена всего лишь на треть. Мы говорим — «в среднем».
• Умножаем на цену билета и 30,5 дней в месяце.
• Добавляем 50 % дополнительных услуг (можно довести и до 75 %).
• Умножаем на маржинальность 30 % (а то и 35 %, банный бизнес прибыльный).
Все указанные предположения справедливы, если печь традиционная, монолитная, настоящая. Получены из практики работы успешных общественных бань.
Вот Ваша месячная прибыль при выходе на проектную мощность бани. Поделите стоимость парной на эту величину. Разница между отличной и паршивой парной, как правило, укладывается в две-три недели окупаемости. Если у Вас получилось не так, перепроверьте свои расчёты.
Видите, копейничать и выкраивать нет смысла, себе дороже.